[뉴스엔뷰] 2008년 강남권 역전세난을 촉발했던 송파구 잠실동에 또 다시 역전세난 바람이 불고 있다.
인근 위례신도시, 하남 미사지구 등 지역에서 입주 물량이 대거 쏟아 내자 세입자들이 대거 이주하면서 송파구 전세값이 급락하고 있기 때문이다.
2일 서울 송파구 잠실동의 한 공인중개소에 따르면 잠실주공1단지와 2단지를 각각 재건축한 엘스와 리센츠는 올해 초에 비해 전세가가 적게는 3000만원, 많게는 9000만원까지 하락했다.
잠실 리센츠는 지난 1월 전용 84.99㎡가 8억5000만원에 거래됐지만 지난달에는 저층의 경우 7억 원에 계약된 사례도 나왔다.
잠실 파크리오의 경우 전용 84.9㎡는 올해 1월 7억8000만원 정도에 전세 계약이 이뤄졌는데, 최근에는 9000만원 낮은 6억9000만원에 계약이 성사됐다.
이처럼 전셋값이 급락하면서 역전세난 우려가 커지고 있다. 역전세난은 특정 지역에 입주 물량이 쏠리면서 세입자를 구하기 어려워지는 현상을 말한다. 집주인이 떨어진 전세 보증금을 돌려주기 위해 대출까지 받아야 하는 경우도 많다.
송파는 자녀들의 학군이나 사교육 등을 위해 입주하는 세입자들이 많다. 하지만 최근에 10~20분 거리인 위례나 하남에 새 아파트가 늘어나자 자녀들을 이미 대학에 진학시킨 세입자들이 이곳에 집을 사서 이주하기 시작한 것이다.
업계에서는 이러한 역전세난 우려가 앞으로 2~3년간 지속될 것으로 보고 있다. 이미 1만 가구 정도가 입주한 위례신도시에서 하반기에도 3684가구의 입주가 예정돼 있기 때문이다. 하남 역시 올해 1만5000여 가구, 내년에도 5000가구 정도가 시장에 풀린다.
송파 이외에도 가격이 저렴한 인근 신규 택지지구인 구리 갈매지구나 의정부 민락지구로 전세수요가 이동한 노원구 역시 노후 아파트를 중심으로 역전세난이 일어나고 있다. 지난 1년간 평균 이상 상승률을 보였던 강동구 지역은 최근 1~2개월 사이 하락세가 뚜렷하다.
심교언 건국대 부동산학과 교수는 "과거에도 잠실에 역전세난이 있었는데 2~3년 정도 지나면서 전셋값이 다시 인근 단지 수준으로 회복됐다"면서 "하지만 이번에는 서울 동남권에 위례, 하남, 미사, 강일 등 분당 신도시급 물량이 나오면서 역전세난이 3~4년 정도 이어질 것으로 보인다"고 말했다.
하지만 역전세난이 서울 전역이나 전국으로 확대될 가능성에 대해서는 아직 제한적이라는 시각이 많다. 서대문, 마포, 은평 등 서울 서북 지역과 성북 등은 한동안 주택 공급이 부족할 것으로 예상돼 전세난이 지속될 것으로 보이기 때문이다.
또 매매가 역시 일부 조정이 있거나 하락이 있을 수 있지만 급락으로 이어지지는 않을 것으로 전망하고 있다. 실제 현재 잠실의 아파트의 경우도 전셋값은 하락했지만 매매가는 크게 변동이 없는 상태다.
권일 부동산인포 리서치 팀장은 "과거 2008년 송파에서 역전세난이 났을 때 전셋값이 30평대 아파트가 평당 1000만원 수준으로 떨어졌으나 2년 뒤 재계약 시점에서 인근 시세를 회복하면서 평당 2000만원까지 올라갔다"면서 "이번에도 공급 물량이 늘어나 전셋값이 떨어졌지만 나중에는 오히려 전셋값 폭등으로 이어질 수도 있다"고 전망했다.
박원갑 KB국민은행 수석부동산전문위원은 "2008년 잠실의 경우 전세 가격은 급락했지만 매매가격은 크게 떨어지지 않았다"면서 "매매는 미래 수요와 공급·시세에 대한 기대감 등 여러 요인이 영향을 미치기 때문에 공급 과잉이 가격 하락으로 이어진다고 예측할 수는 없다"고 분석했다.
다만 입주가 본격화하는 내년과 내후년까지 공급물량 조절 등 관리를 해 나가지 않는다면 깡통전세나 대규모 미입주 사태가 발생할 수 있다는 우려도 나온다.
부동산114 조사에 따르면 전국 입주물량은 지난해 26만6603가구에 이어 올해도 27만5145가구에 달한다. 2017년과 2018년엔 각각 36만가구 이상 입주 물량이 기다리고 있다.
