[뉴스엔뷰] 상가건물 임대차보호법 제11조(차임 등의 증감청구권) 및 동법 시행령 제4조(차임 등 증액청구의 기준)는 상가점포의 차임 또는 보증금을 청구당시의 차임 또는 보증금 금액의 5%(2018. 1. 26. 이전에는 9%였다가 5%로 감축되었습니다)를 초과해서는 증액 청구할 수 없도록 규정하고 있습니다.
그런데 위 규정은 임대차계약이 존속 중일 때에 임대인(건물주)이 일방적으로 증액 청구를 할 경우에 한해서만 적용이 되는 것이고, 임대차계약이 종료한 후에 재계약을 할 경우 또는 임대차계약이 존속 중일지라도 임대인(건물주)과 임차인(세입자)이 서로 합의하에 차임 등을 증액시키는 경우에는 적용이 안 되는 것입니다.
실무에서는, 상가건물 임대차보호법 제10조(계약갱신 요구 등)에서 5년의 범위 내에서 임차인에게 계약갱신요구권을 인정하고 있는데, 위 5년 이내에 임대인과 임차인이 새 계약을 체결한 경우, 이를 두고 상가건물 임대차보호법 제11조(차임 등의 증감청구권)가 적용되지 않는‘재계약’으로 볼 것인지 여부가 자주 문제되곤 합니다.
이에 관한 판례(대법원 2014. 4. 30. 선고 2013다35115 판결)를 보면, ‘임차인이 계약갱신요구권을 행사한 이후 임차인과 임대인이 종전 임대차기간이 만료할 무렵 신규 임대차계약의 형식을 취한 경우에도 그것이 임차인의 계약갱신요구권 행사에 따른 갱신의 실질을 갖는다고 평가되는 한 이를 두고 종전 임대차에 관한 재계약으로 볼 것은 아니다. … 상고이유에서 내세우는 대법원 2002. 6. 28. 선고 2002다23482 판결은 임차인의 계약갱신요구권에 관한 규정이 없는 주택임대차보호법에 관한 것으로 이 사건과 사안을 달리하여 원용하기에 적절하지 아니하다’라는 것입니다.
즉, 위 판례의 취지는, 5년 이내의 범위에서(이 경우 특별한 사정이 없는 한‘갱신의 실질’을 갖는다고 볼 수 있습니다) 기존 임차인과 임대인이 새 계약을 체결한 경우에는, 심지어 신규 임대차계약의 형식으로 새 계약을 체결한 경우조차도 상가건물 임대차보호법 제11조 및 동법 시행령 제4조의 적용을 받아, 그 차임 또는 보증금을 청구당시의 차임 또는 보증금 금액의 5%를 초과하여 인상할 수 없다는 것입니다.
이러한 상가점포에 대한 월세 등 인상 규제의 내용 파악을 통하여, 뜻밖의 법규위반의 예방 및 적절한 내용의 계약체결 등에 도움이 되길 바랍니다.
